L'acquirente ha già versato la caparra, la banca incarica il proprio perito per la stima dell'immobile. Dopo qualche giorno arriva il problema: una veranda chiusa realizzata senza titolo edilizio, non sanata. Il mutuo viene sospeso e la compravendita si blocca. Il venditore non aveva verificato la regolarità urbanistica dell'immobile, mentre l'acquirente, senza finanziamento, non può procedere. La caparra resta bloccata in mezzo a una trattativa che sembrava chiusa.

È una situazione più frequente di quanto si pensi, e quasi sempre evitabile con una verifica preventiva.

La banca come primo controllo di legittimità

Prima di erogare un mutuo, la banca incarica un perito di stimare il valore dell'immobile che verrà ipotecato a garanzia del finanziamento. Questa perizia non riguarda solo il valore di mercato: il tecnico verifica anche la conformità urbanistico-edilizia dell'immobile rispetto al relativo stato legittimo.

Lo stato legittimo, definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001, è l'insieme dei titoli abilitativi che legittimano l'esistenza di ogni parte dell'edificio. Se emerge una difformità, l'immobile può presentare limiti alla commerciabilità e alla finanziabilità che ne riducono il valore come garanzia ipotecaria, con conseguente rifiuto del finanziamento.

Abusi gravi e abusi minori: una distinzione fondamentale

Non tutte le difformità hanno lo stesso peso. Le difformità totali o variazioni essenziali riguardano immobili costruiti o trasformati in modo radicalmente diverso dal titolo abilitativo: in questi casi l'art. 46 del DPR 380/2001 prevede specifiche conseguenze sulla validità degli atti di trasferimento, e il finanziamento risulta frequentemente non concedibile. Le difformità parziali o minori sono invece irregolarità di entità limitata, che non impediscono necessariamente il trasferimento ma che possono comunque rendere la banca riluttante all'erogazione. Il decreto Salva Casa (L. 105/2024) ha introdotto, per alcune fattispecie, meccanismi di regolarizzazione semplificata rispetto al tradizionale principio della doppia conformità.

La distinzione non è sempre immediata e richiede una valutazione tecnica specifica a seconda del caso.

Il preliminare condizionato al mutuo: cosa dice la Cassazione

Nella prassi è frequente inserire nel preliminare una clausola che subordina l'efficacia del contratto all'ottenimento del mutuo. La Cassazione Civile, con ordinanza n. 243 del 7 gennaio 2025, ha chiarito che questa condizione è qualificabile come condizione potestativa mista — in parte dipendente dall'acquirente, in parte da fattori esterni come la valutazione bancaria — e che la controversia tra le parti va risolta verificando concretamente quale di esse abbia tenuto una condotta contraria alla buona fede in pendenza della condizione.

In questi casi può emergere una responsabilità del venditore, soprattutto se l'immobile presentava difformità urbanistiche non dichiarate che ne compromettevano la finanziabilità. A seconda del contenuto del preliminare e della condotta delle parti, possono sorgere obblighi restitutori o richieste risarcitorie.

Cosa verificare prima di firmare

Prima di sottoscrivere qualsiasi atto — preliminare o rogito — è fondamentale verificare: la conformità catastale; lo stato legittimo dell'immobile attraverso i titoli edilizi originari e quelli successivi approvati nel corso degli anni, anche in riferimento a eventuali pertinenze o locali accessori; la presenza di eventuali sanatorie o condoni edilizi; la conformità e lo stato degli impianti; la presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici o di altra natura; le condizioni strutturali dell'edificio.

Questa verifica non è di competenza della banca né del notaio in senso stretto: è una due diligence tecnica che l'acquirente o il venditore dovrebbero commissionare prima di avviare la trattativa.

I rischi per chi vende senza verificare

Il venditore che mette sul mercato un immobile con difformità non dichiarate si espone a conseguenze rilevanti: il mancato perfezionamento della compravendita per rifiuto del mutuo, richieste di riduzione del prezzo o risoluzione del contratto, azioni risarcitorie da parte dell'acquirente.

L'acquirente che firma un preliminare senza aver prima verificato la conformità urbanistica rischia di perdere tempo, denaro e caparra in una trattativa che non potrà concludersi. Anche dopo il rogito, l'emersione di difformità può avere conseguenze rilevanti: l'art. 134 del DPR 380/2001 prevede che l'acquirente o il conduttore che riscontri difformità debba denunciarle al Comune entro un anno dalla constatazione, pena la decadenza dal diritto al risarcimento del danno.

Una verifica preventiva può cambiare tutto

La conformità urbanistica non è un dettaglio burocratico: è una condizione che incide direttamente sulla finanziabilità, sulla commerciabilità e sul valore reale dell'immobile. Verificarla prima è la differenza tra una compravendita che si chiude e una che si blocca.

Nexus Progetti si occupa di verifiche urbanistiche e due diligence tecnica prima della compravendita, a supporto sia di chi acquista sia di chi vende.