Vendere o acquistare un immobile con la clausola "visto e piaciuto" non elimina ogni responsabilità. Ecco cosa prevede la legge e cosa dice la giurisprudenza consolidata.

La disciplina dei vizi nella vendita

Il Codice Civile disciplina la responsabilità del venditore negli articoli 1490 e seguenti. In sintesi:

• l'art. 1490 c.c. prevede che il venditore debba garantire che il bene sia privo di vizi che lo rendano inutilizzabile o ne riducano in modo significativo il valore;
• l'art. 1491 c.c. esclude la garanzia solo per i vizi conosciuti o facilmente riconoscibili;
• l'art. 1492 c.c. consente all'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo;
• l'art. 1494 c.c. prevede anche il risarcimento del danno.

Nel caso di un immobile, la regolarità urbanistica incide direttamente sulla possibilità di utilizzarlo e sul suo valore economico.

Clausola "visto e piaciuto": cosa significa davvero

La formula "visto e piaciuto nello stato di fatto e di diritto" viene spesso inserita nei contratti di compravendita. Il suo significato è semplice: l'acquirente dichiara di aver preso visione del bene e di accettarlo così com'è.

Ma questa clausola non elimina ogni responsabilità del venditore. Può limitare la garanzia per difetti evidenti o facilmente riconoscibili. Non può invece coprire vizi occulti o irregolarità che incidono sulla legittimità dell'immobile.

La clausola non può superare le norme di legge né trasformarsi in uno strumento per aggirare la disciplina urbanistica.

Abusi edilizi e difformità urbanistiche

La regolarità edilizia non è un elemento secondario. L'art. 46 del DPR 380/2001 prevede la nullità degli atti se mancano gli estremi del titolo abilitativo.

Anche quando non si arriva alla nullità formale, una difformità urbanistica può comportare:

• vizio della cosa venduta ai sensi dell'art. 1490 c.c.;
• inadempimento contrattuale;
• richiesta di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.;
• riduzione del prezzo.

Un immobile non conforme può risultare difficilmente commerciabile, non finanziabile o non agibile.

Cosa dice la giurisprudenza

La Corte di Cassazione, in un orientamento ormai consolidato (tra le altre Cass. 8147/2000; 5898/2004; 26970/2005; 27129/2006; 16876/2013), ha affermato che la clausola "visto e piaciuto" non esclude la garanzia per vizi occulti e che le difformità urbanistiche possono legittimare la risoluzione o la riduzione del prezzo.

La Corte ha inoltre precisato che il venditore non può sottrarsi alla responsabilità semplicemente dichiarando di non conoscere l'abuso. L'ignoranza non basta a escludere il risarcimento se il vizio incide in modo significativo sulla funzione dell'immobile.

Il principio è ormai consolidato: la clausola non può coprire situazioni che compromettono la legittimità urbanistica o la struttura giuridica del bene.

Implicazioni operative

Per il venditore:

• inserire la clausola non significa essere automaticamente al riparo;
• la verifica preventiva della conformità urbanistica è essenziale;
• la buona fede non elimina il rischio di contenzioso.

Per l'acquirente:

• la presenza della clausola non impedisce di agire in caso di vizi rilevanti;
• la verifica tecnica prima dell'acquisto è determinante.

La sicurezza dell'operazione non dipende dalla formula contrattuale, ma dalla corretta ricostruzione dello stato legittimo dell'immobile.

Conclusioni

La clausola "visto e piaciuto" ha un ambito limitato. Non copre abusi edilizi, difformità urbanistiche rilevanti, né vizi occulti che incidono sull'utilizzo dell'immobile.

In un mercato sempre più attento alla regolarità documentale e alla commerciabilità sostanziale, la prevenzione del rischio passa attraverso verifiche tecniche e urbanistiche complete, prima della stipula.